WordPress

Меры поддержки арендодателям предоставившим отсрочку

Меры поддержки арендодателям предоставившим отсрочку - картинка 1
Самое важное по теме: "Меры поддержки арендодателям предоставившим отсрочку" с полными данными и описанием от специалистов. Если после прочтения возникли вопросы, то обращайтесь к дежурному консультанту.

Меры поддержки арендодателям предоставившим отсрочку

Меры поддержки арендодателям предоставившим отсрочку - картинка 2

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Меры поддержки арендодателям предоставившим отсрочку - картинка 3

Программа разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Меры поддержки арендодателям предоставившим отсрочку - картинка 4Обзор документа

Постановление Правительства РФ от 3 апреля 2020 г. N 439 “Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества”

В соответствии с Федеральным законом «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» и с учетом положений пункта 3 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации Правительство Российской Федерации постановляет:

1. Утвердить прилагаемые требования к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества.

юридическим лицам, индивидуальным предпринимателям арендодателям объектов недвижимости при предоставлении отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества в соответствии с требованиями, утвержденными настоящим постановлением, предусмотреть уменьшение размера арендной платы с учетом фактического неосуществления арендатором недвижимого имущества деятельности, а также с учетом нерабочих дней, установленных указами Президента Российской Федерации о мерах по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения в связи с новой коронавирусной инфекцией;

руководителям органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органам местного самоуправления предоставить юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям собственникам объектов недвижимости, предоставившим отсрочку уплаты арендной платы по договорам аренды объектов недвижимого имущества, указанным в пункте 1 требований, утвержденных настоящим постановлением, меры поддержки, касающиеся уплаты налога на имущество организаций, имущество физических лиц, земельного налога, арендной платы за землю по данному объекту недвижимости за период, на который предоставлена отсрочка.

3. Настоящее постановление вступает в силу с даты его официального опубликования.

Председатель Правительства
Российской Федерации
М. Мишустин

УТВЕРЖДЕНЫ
постановлением Правительства
Российской Федерации
от 3 апреля 2020 г. N 439

Требования
к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества

1. Настоящие требования применяются к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году за использование недвижимого имущества по договорам аренды недвижимого имущества, которые заключены до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации и арендаторами по которым являются организации и индивидуальные предприниматели, осуществляющие деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции (далее соответственно — договор аренды, отсрочка).

2. Отсрочка предоставляется в отношении недвижимого имущества, находящегося в государственной, муниципальной или частной собственности, за исключением жилых помещений.

3. Отсрочка предоставляется на срок до 1 октября 2020 г. начиная с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации на следующих условиях:

а) задолженность по арендной плате подлежит уплате не ранее 1 января 2021 г. и не позднее 1 января 2023 г. поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды;

б) отсрочка предоставляется на срок действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации в размере арендной платы за соответствующий период и в объеме 50 процентов арендной платы за соответствующий период со дня прекращения действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации до 1 октября 2020 г.;

в) штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами или иные меры ответственности в связи с несоблюдением арендатором порядка и сроков внесения арендной платы (в том числе в случаях, если такие меры предусмотрены договором аренды) в связи с отсрочкой не применяются;

г) установление арендодателем дополнительных платежей, подлежащих уплате арендатором в связи с предоставлением отсрочки, не допускается;

д) размер арендной платы, в отношении которой предоставляется отсрочка, может быть снижен по соглашению сторон;

е) если договором аренды предусматривается включение в арендную плату платежей за пользование арендатором коммунальными услугами и (или) расходов на содержание арендуемого имущества, отсрочка по указанной части арендной платы не предоставляется, за исключением случаев, если в период действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации арендодатель освобождается от оплаты таких услуг и (или) несения таких расходов.

4. Условия отсрочки, предусмотренные пунктом 3 настоящих требований, применяются к дополнительным соглашениям к договору аренды об отсрочке независимо от даты заключения такого соглашения.

5. Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления могут быть установлены иные условия предоставления отсрочки в отношении недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, если это не приведет к ухудшению для арендатора условий, предусмотренных настоящими требованиями.

6. Стороны договора аренды могут установить иные условия предоставления отсрочки, если это не приведет к ухудшению для арендатора условий, предусмотренных настоящими требованиями.

Обзор документа

Арендаторам нежилой недвижимости, работающим в отраслях экономики, пострадавших из-за коронавируса, предоставляется отсрочка по внесению арендной платы. Правительство РФ определило условия.

Отсрочка предоставляется на срок до 1 октября 2020 г. с даты введения режима повышенной готовности или ЧС на территории региона.

Собственникам недвижимости также будут оказаны меры поддержки.

Постановление вступает в силу с даты опубликования.

http://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/73750806/

Верховный Суд РФ разъясняет, как применять новые правила об отсрочке и уменьшении арендной платы

Меры поддержки арендодателям предоставившим отсрочку - картинка 5

Юридическая компания «Пепеляев Групп» сообщает о том, что 30 апреля 2020 г. Президиум Верховного Суда РФ (ВС РФ) утвердил Обзор,[1] в котором, в том числе, разъяснил отдельные вопросы применения законодательства о предоставлении арендатору отсрочки уплаты арендной платы и уменьшения арендной платы в связи с распространением на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19).

Напомним, что 1 апреля 2020 г. вступил в силу Закон № 98-ФЗ,[2] который предусматривает следующие меры поддержки для арендаторов, пострадавших от вспышки COVID-19:

  • отсрочку выплаты арендных платежей, предусмотренных в 2020 г., до 1 октября 2020 г.;[3]
  • уменьшение арендной платы (если наступила невозможность использования арендуемого имущества в связи с принятием решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта РФ).[4]

На применение данных мер могут рассчитывать арендаторы (организации и индивидуальные предприниматели) как недвижимой вещи в целом, так и ее части,[5] находящейся как в государственной, так и в частной собственности.[6]

1. Основание для предоставления отсрочки арендных платежей[7]

Основанием для предоставления отсрочки уплаты арендной платы является осуществление арендатором недвижимого имущества деятельности в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.[8]

ВС РФ разъяснил, что не требуется устанавливать наличие иных дополнительных оснований или условий для предоставления отсрочки уплаты арендной платы (невозможности пользоваться арендованным имуществом по назначению).

Однако если арендодатель докажет, что конкретный арендатор в действительности не пострадал и с очевидностью не пострадает в условиях ухудшения ситуации в результате распространения COVID-19, и требования арендатора являются проявлением заведомо недобросовестного поведения (например, в случае использования им объекта аренды вопреки установленным ограничительным мерам), суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения может отказать в защите принадлежащего арендатору права полностью или частично.

2. Дата предоставления отсрочки выплаты арендных платежей[9]

Чтобы получить отсрочку выплаты арендных платежей, арендатору необходимо заключить с арендодателем дополнительное соглашение к договору аренды. При этом ВС РФ разъяснил, что отсрочка считается предоставленной арендатору независимо от даты заключения указанного дополнительного соглашения с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Если же арендодатель уклонялся от заключения соответствующего дополнительного соглашения, и арендатор добился его заключения в судебном порядке, то отсрочка также считается предоставленной с обратной силой (с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации) независимо от даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к заключению дополнительного соглашения к договору аренды.

3. Предоставление отсрочки в случае недобросовестных действий арендодателя[10]

ВС РФ разъяснил, что заключение дополнительного соглашения для получения отсрочки необходимо не во всех случаях. Так, если арендатор не внес арендную плату в размере и сроки, установленные договором аренды, а арендодатель знал или не мог не знать об осуществлении арендатором деятельности в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения COVID-19, арендодатель должен проинформировать арендатора о наличии у него права на предоставление отсрочки в соответствии с Законом № 98-ФЗ. Данное правило следует из общей обязанности участников гражданского оборота действовать добросовестно.[11]

В отсутствие такого информирования арендодатель считается предоставившим арендатору отсрочку на условиях, установленных пунктом 3 Требований. Аналогичные последствия применяются в случае, если арендодатель необоснованно уклонился от заключения дополнительного соглашения или своим поведением дал арендатору основания полагать, что отсрочка будет предоставлена, либо не выдвигал возражений против выплаты арендатором арендной платы на условиях, установленных постановлением Требованиями.

4. Дата, с которой должна быть уменьшена арендная плата[12]

Арендатор по договорам аренды недвижимости вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 г. в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта РФ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта РФ.[13] Арендной плата в этом случае может быть уменьшена на основании дополнительного соглашения к договору аренды.

При этом арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы.

5. Уменьшение арендной платы судом в случае недобросовестных действий арендодателя[14]

ВС РФ дополнительно разъяснил, что арендатор вправе в качестве возражения на иск о взыскании арендной платы указать на то, что арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы. В таком случае арендная плата подлежит взысканию в уменьшенном размере, который будет определен судом. При этом суд может учитывать величину обычного снижения арендной платы в сложившейся ситуации.

О чем подумать, что сделать

Мы рекомендуем арендодателям в первую очередь проанализировать, осуществляют ли их арендаторы деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

В случае, если соответствующие арендаторы будут выявлены, необходимо проинформировать их о наличии права на предоставление отсрочки в соответствии с Законом № 98-ФЗ и направить им проект соответствующего дополнительного соглашения к договору аренды.

Мы также рекомендуем своевременно реагировать на обращения арендаторов по вопросам предоставления отсрочки по оплате арендных платежей и уменьшения арендной платы и конструктивно проводить переговоры по данным вопросам во избежание квалификации судом поведения арендодателя как недобросовестного в последующем.

Арендаторам также рекомендуется учитывать указанные разъяснения и ссылаться на Обзор при проведении переговоров с арендодателями о заключении дополнительных соглашений к договорам аренды о предоставлении отсрочки по уплате арендных платежей, либо об уменьшении арендной платы.

Помощь консультанта

Специалисты компании «Пепеляев Групп» готовы оказать комплексную юридическую поддержку сторонам договора аренды по любым вопросам, возникающим в связи с предоставлением отсрочки по оплате арендных платежей и уменьшением арендной платы.

[1] Обзор по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2 (Обзор).

[2] Федеральный закон от 1 апреля 2020 г. № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (Закон № 98-ФЗ).

[3] Ч. 1 ст. 19 Закона № 98-ФЗ.

[4] Ч. 3 ст. 19 Закона № 98-ФЗ.

[5] Вопрос 6 Обзора.

[6] П. 2 Требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды, утвержденных постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2020 г. № 439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества» (Требования).

[7] Вопрос 4 Обзора.

[8] Перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, утвержден постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2020 г. № 434.

http://www.pgplaw.ru/analytics-and-brochures/alerts/the-supreme-court-explains-how-to-apply-the-new-rules-for-deferment-and-reduction-of-rent/

Арендные платежи в период коронавируса: разъяснение актуальных вопросов

Меры поддержки арендодателям предоставившим отсрочку - картинка 8

Разъяснение некоторых актуальных вопросов, связанных с уплатой арендных платежей, предоставляет Директор Центра юридической помощи и медиации МТПП Алексей Моисеев.

В соответствии со ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций», постановления Правительства РФ от 3 апреля 2020 г. N 439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества», утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 апреля 2020 года Обзором по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2 (см. Приложения):

1. Арендодатель обязан предоставить отсрочку по уплате аренды арендаторам, осуществляющим деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции. Перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, утвержден постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2020 г. № 434 (ниже по тексту). Дата предоставления отсрочки – с даты введения режима повышенной готовности, при условии, что деятельность арендатора указана в постановлении Правительства РФ №434. С момента введения режима повышенной готовности и до завершения данного периода отсрочка предоставляется в полном объеме и в размере 50% до 01 октября 2020.

2. Арендодатель вправе заключить дополнительное соглашение об уменьшении арендной платы с арендатором, осуществляющим деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции. Однако, в случае отказа от заключения дополнительного соглашения о снижении арендной платы, арендатор вправе, в качестве возражения на иск о взыскании арендной платы, указать на то, что арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы. В таком случае арендная плата подлежит взысканию в размере, определяемом с учетом требований части 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ, например, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации.

3. Не нужно получать заключение о форс-мажоре, выдаваемое МТПП для реализации вышеуказанных прав арендатора.

Ст. 19, Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций»

1. Установить, что в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации.

2. Размер арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, заключенным до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года.

3. Арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества , связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Постановление Правительства РФ от 3 апреля 2020 г. N 439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества»

В соответствии с Федеральным законом «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» и с учетом положений пункта 3 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации Правительство Российской Федерации постановляет:

1. Утвердить прилагаемые требования к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества.

юридическим лицам, индивидуальным предпринимателям арендодателям объектов недвижимости при предоставлении отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества в соответствии с требованиями, утвержденными настоящим постановлением, предусмотреть уменьшение размера арендной платы с учетом фактического неосуществления арендатором недвижимого имущества деятельности , а также с учетом нерабочих дней , установленных указами Президента Российской Федерации о мерах по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения в связи с новой коронавирусной инфекцией;

руководителям органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органам местного самоуправления предоставить юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям собственникам объектов недвижимости, предоставившим отсрочку уплаты арендной платы по договорам аренды объектов недвижимого имущества, указанным в пункте 1 требований, утвержденных настоящим постановлением, меры поддержки, касающиеся уплаты налога на имущество организаций, имущество физических лиц, земельного налога, арендной платы за землю по данному объекту недвижимости за период, на который предоставлена отсрочка.

3. Настоящее постановление вступает в силу с даты его официального опубликования.

Требования к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества

1. Настоящие требования применяются к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году за использование недвижимого имущества по договорам аренды недвижимого имущества, которые заключены до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации и арендаторами по которым являются организации и индивидуальные предприниматели, осуществляющие деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции (далее соответственно — договор аренды, отсрочка).

2. Отсрочка предоставляется в отношении недвижимого имущества, находящегося в государственной, муниципальной или частной собственности, за исключением жилых помещений.

3. Отсрочка предоставляется на срок до 1 октября 2020 г. начиная с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации на следующих условиях:

а) задолженность по арендной плате подлежит уплате не ранее 1 января 2021 г. и не позднее 1 января 2023 г. поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды;

б) отсрочка предоставляется на срок действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации в размере арендной платы за соответствующий период и в объеме 50 процентов арендной платы за соответствующий период со дня прекращения действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации до 1 октября 2020 г.;

в) штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами или иные меры ответственности в связи с несоблюдением арендатором порядка и сроков внесения арендной платы (в том числе в случаях, если такие меры предусмотрены договором аренды) в связи с отсрочкой не применяются;

г) установление арендодателем дополнительных платежей, подлежащих уплате арендатором в связи с предоставлением отсрочки, не допускается;

д) размер арендной платы, в отношении которой предоставляется отсрочка, может быть снижен по соглашению сторон;

е) если договором аренды предусматривается включение в арендную плату платежей за пользование арендатором коммунальными услугами и (или) расходов на содержание арендуемого имущества, отсрочка по указанной части арендной платы не предоставляется, за исключением случаев, если в период действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации арендодатель освобождается от оплаты таких услуг и (или) несения таких расходов.

4. Условия отсрочки, предусмотренные пунктом 3 настоящих требований, применяются к дополнительным соглашениям к договору аренды об отсрочке независимо от даты заключения такого соглашения.

5. Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления могут быть установлены иные условия предоставления отсрочки в отношении недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, если это не приведет к ухудшению для арендатора условий, предусмотренных настоящими требованиями.

6. Стороны договора аренды могут установить иные условия предоставления отсрочки, если это не приведет к ухудшению для арендатора условий, предусмотренных настоящими требованиями.

Из утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 апреля 2020 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2

Вопрос: С какого момента обязательства сторон договора аренды считаются измененными в части предоставления арендатору отсрочки уплаты арендной платы на основании части 1 статьи 19 Федерального закона от 1 апреля 2020 г. № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные 5 законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее – Закон № 98-ФЗ)?

Вопрос: Является ли достаточным основанием для предоставления арендатору недвижимого имущества отсрочки уплаты арендной платы на основании части 1 статьи 19 Закона № 98-ФЗ осуществление им деятельности в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции? Требуется ли в этом случае установление обстоятельств невозможности использования арендованного имущества по назначению ?

Вопрос: С какого момента обязательства сторон договора аренды считаются измененными в части уменьшения размера арендной платы на основании части 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ?

Постановление Правительства РФ от 03.04.2020 N 434 (ред. от 18.04.2020) «Об утверждении перечня отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции»:

1. Утвердить прилагаемый перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

2. Установить, что перечень , утвержденный настоящим постановлением, используется в том числе в целях применения части 1 статьи 7 Федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон «О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)» и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части особенностей изменения условий кредитного договора, договора займа» в отношении заемщиков, относящихся к субъектам малого и среднего предпринимательства, заключивших до дня вступления в силу указанного Федерального закона с кредитором — кредитной организацией или некредитной финансовой организацией, которая осуществляет деятельность по предоставлению кредитов (займов), кредитный договор (договор займа), в том числе кредитный договор (договор займа), обязательства по которому обеспечены ипотекой, которые вправе в любой момент в течение времени действия такого договора, но не позднее 30 сентября 2020 г., обратиться к кредитору с требованием об изменении его условий, предусматривающим приостановление исполнения заемщиком своих обязательств на срок, определенный заемщиком.

(в ред. Постановления Правительства РФ от 18.04.2020 N 540)

3. Настоящее постановление вступает в силу со дня вступления в силу Федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон «О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)» и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части особенностей изменения условий кредитного договора, договора займа».

Сфера деятельности, наименование вида экономической деятельности

1. Авиаперевозки, аэропортовая деятельность, автоперевозки

http://mostpp.ru/news/fors-mazhor/arendnye-platezhi-v-period-koronavirusa-razyasnenie-aktualnykh-voprosov/

Верховный Суд: арендодатель обязан снизить размер арендной платы, если невозможно использовать помещение

30 апреля Верховный Суд РФ выпустил второй обзор судебной практики по вопросам применения «антикоронавирусного» законодательства. Один из вопросов посвящен порядку снижения арендной платы.

Также Суд напомнил, что правом на уменьшение размера арендных платежей может воспользоваться любой арендатор независимо от вида деятельности.

«Арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению», — разъяснила высшая судебная инстанция. При этом дата заключения дополнительного соглашения о снижении стоимости аренды значения не имеет.

Тем самым Верховный Суд поставил точку в вопросе о том, как необходимо толковать не вполне определенную норму статьи 19 Федерального закона № 98-ФЗ. Согласно ей, арендатор недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы в связи с невозможностью использования имущества в результате принятия органами государственной власти решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации. В то же время, Закон не давал точного ответа на вопрос – обязан ли арендодатель при получении такого требования снизить величину арендной платы. Данный пробел позволил многим арендодателям – собственникам помещений в торговых и бизнес-центрах – отказывать арендаторам в снижении платежей, даже при том, что площади не могли использоваться по назначению.

И вот теперь Верховный Суд уточнил: если арендодатель уклоняется от уменьшения арендной платы – арендатор вправе заявить иск о понуждении арендодателя к заключению соответствующего дополнительного соглашения. А если сам арендодатель обращается в суд с требованием о взыскании платежей, факт его уклонения от снижения арендной платы может быть заявлен арендатором в качестве возражения на такой иск.

Верховный Суд развеял еще одно заблуждение, которое почему-то гуляет по просторам Интернета: для того, чтобы требовать уменьшения арендной платы, арендатор совершенно не обязательно должен быть задействован в «пострадавших» отраслях или быть субъектом малого или среднего предпринимательства. Право уменьшить арендную плату распространяется на всех без исключения арендаторов. Единственное условие для снижения платежей – пользование арендованным имуществом должно быть невозможным в связи с введенными государством ограничениями.

Что касается организаций и предпринимателей, занятых в т.н. «пострадавших» отраслях, то для них Законом № 98-ФЗ дополнительно предоставлена возможность получить отсрочку по оплате аренды.

Если вы столкнулись с невозможностью пользоваться арендованной недвижимостью в связи с «противокоронавирусными» ограничениями – смело требуйте от арендодателя уменьшения арендной платы. Как написать соответствующее письмо, почитайте здесь.

Меры поддержки арендодателям предоставившим отсрочку - картинка 10

а государство то налоги снизит на помещение и коммуналку? а то очередное «всем пива за счет заведения»

Меры поддержки арендодателям предоставившим отсрочку - картинка 10

Одного только не понимаю. Почему принуждают снижать аренду для непострадавших отраслей? Почему продуктовым магазинам, пивным, сервисам доставки и прочим государство решило помочь за счёт владельцев помещений?

на самом деле, аренду «принуждают» снижать только в случае невозможности использования арендованного помещения, а у продуктовых магазинов как раз этого элемента нет, поэтому им ни отсрочки, ни снижения.

Меры поддержки арендодателям предоставившим отсрочку - картинка 10

Интересно конечно у нас защищаются права в стране. Исключительно у арендаторов проблемы. А то, что арендодатель перестает получать плату за предоставления помещения, несмотря на собственные издержки — это ничего? Не говорю уже о ситуации, где у собственника несколько помещений на аренде, и с каждым арендатором договариваться — причем соглашаешься снизить аренду на адекватную сумму, а арендатор просит еще и идет в суд. И арендатор еще и в бесполезные процессы судебные втягивается.

Сдача площадей — это бизнес со своими рисками, а не беззаботный депозит с гарантированным процентом

Меры поддержки арендодателям предоставившим отсрочку - картинка 10

Имхо, очередной великолепный правовой трэш. Уже столько надстроек над законами насоздавали за этот год. Мне кажется больше, чем за предыдущие лет 30. Началось всё с того, что Конституционный суд рассматривал законность поправок к Констиитуции, а заканчивается крайне эпичным регулированием взаимоотношений между компаниями. А снижение аренды на 1% в месяц уже позволяет не переживать, что заставят больше снижать? А 5? А 10? А если у нас и так 10-летний договор на аренду с копеечной ставкой? А если это якорный арендатор со ставкой в треть от обычной? А если это продуктовый ритейл, который себя нормально чувствует?

Меры поддержки арендодателям предоставившим отсрочку - картинка 10

Александр, что касается продуктового ритейла — то а большинстве случаев для них нет оснований снижать арендную плату. Еще раз: обязанность уменьшить стоимость аренды появляется лишь в случае, если использование арендованного имущества было объективно невозможно в результате действия ограничений. Продуктовые магазины продолжали работать, т.е. использовали имущество по прямому назначению (возможно, за какими-то редкими исключениями). Если имущество использовалось — то и оснований снижать аренду нет. То же касается и «якорных» арендаторов. Смотрим: пользовались ли они имуществом. Если арендатор — супермаркет, который продолжал работать, то и аренду он платит как положено. Сложнее, например, с кинотеатрами, фитнес-клубами, общепитом.
Что касается размера снижения, то, может быть, это будут и 5, и 10 процентов. Если размер такого уменьшения арендной платы будет экономически обоснован и закреплен в дополнительном соглашении, то риски споров значительно снижаются.

Меры поддержки арендодателям предоставившим отсрочку - картинка 15

А в каком размере эту скидку арендодатель должен предоставить?
Окей, нажали вы на него, он — вот вам 1% скидки. Предоставил? Предоставил.
Но отношения испорчены судебными угрозами. Арендатору до арендодателя всегда проще «докопаться», если что.

Меры поддержки арендодателям предоставившим отсрочку - картинка 10

Чтобы не было споров вокруг размеров скидки, лучше всего, если она будет экономически обоснована и подтверждена какими-то расчетами, суть которых будет раскрыта арендатору. В этом случае оснований оспорить размер скидки будет значительно меньше.
Что касается судебных угроз — о них ведь в письме можно и не писать, а начать переговоры с вырадения надежд на понимание и дальнейшее соирудничество. И даже в ходе «торга» по поводу размера снижения аренды постараться сохранить дружелюбный тон. Ведь и арендатору интересно сохранить помещение, и арендодатель не сможет выжить, если распугает всех арендаторов.

http://vc.ru/legal/124444-verhovnyy-sud-arendodatel-obyazan-snizit-razmer-arendnoy-platy-esli-nevozmozhno-ispolzovat-pomeshchenie

Узаконенные правила получения отсрочки по аренде

Меры поддержки арендодателям предоставившим отсрочку - картинка 17

Опубликовано долгожданное Постановление Правительства № 439 от 03.04.2020 о мерах поддержки арендаторов и арендодателей.

Что дает?

Устанавливает условия получения отсрочки арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества. Не каникулы, а только рассрочку. Стороны могут договорится о каникулах или о снижении арендной платы, об иных изменениях в договоре, но на условиях, не ухудшающих их положение в сравнении с условиями, предоставленными ПП РФ № 439.

Какой недвижимости касается?

Недвижимого имущество, находящегося в государственной, муниципальной и частной собственности, за исключением жилых помещений.

На каких арендаторов распространяется?

На юридических лиц и ИП, чьи договоры действуют в 2020 году и были заключены до введения в регионе режима повышенной готовности или ЧС. И которые включены в тот самый список: Перечень отраслей Российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения коронавирусной инфекции.

Срок и условия рассрочки

До 1 октября 2020 года с даты введения режима повышенной готовности и ЧС на таких условиях:

  • задолженность по арендной плате подлежит уплате не ранее 1 января 2021 г. и не позднее 1 января 2023 г. поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды;
  • 2 вида отсрочки: отсрочка предоставляется на срок действия режима повышенной готовности или ЧС на территории субъекта в paзмepe арендной платы за соответствующий период в объеме 50 процентов арендной платы за соответствующий период со дня прекращения действия режима повышенной готовности или ЧС на территории субъекта Российской Федерации до 1 октября 2020 г.;
  • штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами или иные меры ответственности B связи с несоблюдением арендатором порядка И сроков внесения арендной платы (в т.ч. если такие меры предусмотрены договором аренды) в связи с отсрочкой не применяются;
  • никакая дополнительная плата за предоставления отсрочки взиматься с арендатора не должна.

Что есть для арендодателей?

Постановление содержит указание на то, что необходимо обеспечить меры поддержки арендодателям, предоставившим отсрочку, но перечня таких мер нет. Ожидаем их принятия.

Что делать тем, кого нет в упомянутом списке?

Применять в переговорах с арендодателями возможности ст. 451 ГК РФ — она обеспечивает ваше право на изменение или расторжение договора в связи с существенным изменением условий. В том числе и защиту интересов в судебном порядке.

Правила и условия применения статьи:

Ст. 451 ГК РФ может применяется при наличии одновременно и в совокупности следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Существенные условия это — возникшие внезапно, после заключения договора, без участия, вины и вне контроля сторон непредвиденные и непреодолимые обстоятельства, которые не могли быть разумно учтены сторонами при заключении договора и риск наступления которых не был принят на себя сторонами. Данные обстоятельства приводят к существенной затруднительности, а именно существенным образом изменяют равновесие договорных обязательств в силу либо возрастания для стороны стоимости исполнения, либо уменьшения ценности полученного стороной исполнения, и (или) бессмысленности исполнения договора.

http://www.klerk.ru/blogs/Olga-Ponomareva/498203/

Добавить комментарий

Мы в соцсетях

Подписывайтесь на наши группы в социальных сетях